Rechercher un bien

Foire aux questions

1. Qu’entend-t-on par droit d’enregistrement ?

Droit d’enregistrement
Il s’agit d’un impôt perçu par le receveur de l’enregistrement pour le compte de l’Etat ou des Régions à l’occasion de l’enregistrement de certains actes ou écrits.

 

Taux des droits d’enregistrement
Bruxelles : droit d’enregistrement de 12,5%. Il n’y a pas de taux réduit dans la Région Bruxelles-Capitale mais il existe une possibilité d’abattement.
Wallonie : droit d’enregistrement de 12,5%. Possibilité de taux réduit à 6%.
Flandre : droit d’enregistrement de 10%. Possibilité de taux réduit à 5%.

 

Réduction des droits d’enregistrement
On peut bénéficier, sous certaines conditions, de la réduction des droits d’enregistrement à l’achat d’une habitation dite « modeste ». Dans ce cas en Wallonie le taux passe de 12,5% à 6% sur une première tranche de prix pouvant aller soit jusqu’à 151.000,00 euros,  ou 161.000,00 euros en fonction de la zone dans laquelle se trouve le bien acquis.

 

Quelles sont ces conditions ?

  1. Ne pas être propriétaire d’une autre habitation au moment de l’achat (sauf si vous êtes devenu propriétaire par succession de vos parents ou grands-parents) ;
  2. Le revenu cadastral de base, c’est-à-dire le revenu cadastral non-indexé, ne doit pas dépasser 745,00 euro / 845,00 euro si vous avez au moins trois enfants à charge / 945,00 euro si vous avez au moins cinq enfants à charge / 1.045,00 euro si vous avez au moins sept enfants à charge ;
  3. Le revenu cadastral total non indexé de l’habitation achetée et des autres immeubles que vous possédez ne peut pas dépasser les maxima ci-dessus. Il ne faut pas tenir compte des biens immobiliers acquis par succession des parents et grands-parents à condition que ceux-ci n’aient pas un revenu cadastral supérieur à 25% des maxima repris ci-dessus. Notons également que la réduction sera octroyée pour autant que les immeubles déjà possédés qui empêchaient l’application de la réduction soient revendus dans l’année. 
  4. Etre inscrit au registre de la population (ou dans le registre des étrangers) de la commune où se situe l’immeuble que vous achetez. Cette inscription doit avoir lieu dans les trois ans qui suivent la date de l’acte authentique d’achat et elle doit être maintenue pendant trois ans au moins.

2. Qu’est-ce que le RC ? RC indexé et précompte immobilier

Le RC ou revenu cadastral constitue la base pour la perception du précompte immobilier et pour la détermination des revenus immobiliers imposables à l'impôt des personnes physiques.

 

Le RC n’est pas un véritable revenu, mais un revenu fictif qui correspond au revenu annuel moyen net qu'un immeuble procurerait à son propriétaire. Il s’agit donc de la valeur locative moyenne nette annuelle du bien immeuble au moment de référence. Jusqu’aujourd’hui, ce moment de référence est le 1er janvier 1975.

 

La valeur locative brute est diminuée des charges fixées forfaitairement à 40 % pour un immeuble bâti et à 10 % pour un immeuble non bâti.

 

Selon la loi, les revenus cadastraux doivent être réévalués tous les 10 ans au cours d’une péréquation générale. Cette révision générale se faisant attendre, le revenu cadastral a été adapté, depuis l’année de revenus 1991, selon l’indice des prix à la consommation (indexation automatisée).

3. Qu’appelle-t-on la valeur vénale, d’un bien immobilier ?

  • La valeur vénale d'un bien immobilier est un autre terme pour désigner la valeur de vente de ce bien. Il s'agit du prix que rapporterait la vente de celui-ci dans les conditions normales de vente avec une publicité adéquate.
  • La valeur vénale sert de prix de référence pour la perception des droits d'enregistrement dus lors, par exemple, de la vente d'un bien immobilier ou encore, lors de la déclaration de celui-ci dans une succession, ...
  • La valeur vénale n'est toutefois pas toujours simple à définir. Une possibilité :  la définir en comparant les prix de biens immobiliers similaires situés dans une même zone géographique et vendus dans des conditions normales.
  • Une autre : donner une valeur au terrain en fonction de sa situation, superficie, et de valoriser le bâtiment en fonction du degré de confort qu’il offre, de sa superficie, son caractère, …

Cependant, le vrai prix de vente d’un bien est déterminé par la loi du marché suivant l’offre et la demande.

 

Nos agents immobiliers sont des professionnels en contacts permanents  avec le marché actuel ainsi qu’avec des propriétaires-vendeurs et des candidats acquéreurs. Grâce à cela, ils sont les plus à même  à déterminer la valeur vénale de votre bien et estimer le meilleur prix de mise en vente de celui-ci.

 

N’hésitez pas à nous contacter ici afin de profiter de notre expérience.  

4. Offre d’achat et compromis de vente sont-ils similaires ?

1. L’offre d’achat  est un engagement unilatéral par lequel une personne (l’offrant) s’engage vis-à-vis d’une autre à acquérir un bien à un prix déterminé.

 

L’offre peut contenir tous les éléments auxquels l’offrant souhaite subordonner son engagement :  on parle de réserves (condition suspensive urbanistique, financière, paiement du prix, date de la passation de l’acte authentique, du transfert de propriété et de jouissance, cessibilité, délai de notification d’acceptation, etc.)

 

L’offre ne lie pas en tant que telle son destinataire (propriétaire), qui dispose donc du droit d’accepter ou refuser la dite offre.

 

Par contre, son acceptation par ce dernier est constitutive de la vente.

 

2. Un  compromis de vente est un engagement ferme et définitif d'acheter et de vendre un bien immobilier à un prix et des charges convenus, sous réserve parfois de l'accomplissement de diverses conditions suspensives, notamment, que l'acquéreur obtienne un prêt. La date du transfert de propriété et de jouissance intervient, en principe, à la signature de l'acte authentique de vente établi par un notaire.

 

Le compromis de vente peut se signer chez un notaire mais aussi sous sein privé c’est-à-dire chez soi ou dans une agence. Il est important que celui-ci comprennent toutes les clauses protégeant l’acheteur ainsi que le propriétaire.

 

Nous vous conseillons vivement de faire appel à un de nos agents immobiliers afin de bénéficier des conseils les plus adaptés lors de la signature d’une offre d’achat ou d’un compromis.

5. Bail de courte ou longue durée ??

la loi du 20 février 1991 précise que tout bail portant sur le logement affecté à la résidence principale est réputé conclu pour une durée de neuf années.
Ainsi, un contrat de bail ne prévoyant pas de durée, sera considéré conclu pour une durée de 9 ans.

 

Toutefois, la loi sur les baux de résidence principale admet par dérogation au principe de durée des baux de neuf années, la possibilité de conclure des baux de courte durée de 3 ans et moins.
Il semble toutefois que dans la pratique l’exception a supplanté à la règle.

 

L'article 3 de la loi du 21 février 1991 prévoit que le locataire et le propriétaire peuvent conclure, par écrit un contrat ou plusieurs contrats successifs, d'une durée, qui, au total ne peuvent dépasser 3 ans.

 

L’écrit est une condition essentielle pour les baux de courte durée, mais il faut reconnaître que depuis la loi du 25 avril 2007 tous les baux portant sur le logement doivent obligatoirement être rédigé par écrit.
Certains juges (très minoritaires) estiment cependant que si le bail ne contient aucune indication de durée, il sera qualifié de bail de résidence principale de brève durée, mais pour trois ans.

6. Qu’est-ce qu’un CPEB ? Et quand faut-il le réaliser?

CPEB signifie La certification de la performance énergétique des bâtiments (PEB) Cela consiste à évaluer de manière globale et selon une méthode de calcul définie, la performance énergétique d'un bâtiment.

 

Le certificat PEB est la « carte d'identité énergétique » des bâtiments qui permet de comparer leur performance énergétique (PEB).

 

Les publicités de vente ou de location doivent obligatoirement mentionner la performance énergétique des bâtiments, afin que les candidats acquéreurs ou locataires puissent comparer la performance énergétique des biens mis sur le marché.

 

Vous ne le savez peut-être pas mais si vous ne possédez pas de certificat PEB lors d’une vente ou d’une location d’un logement, vous risquez une sanction financière. En Région wallonne, l’amende est de 2 euros par m³ construit avec un minimum de 250 euros. –

 

Pour vous faire une petite idée, le volume d’une maison 2 ou 3 façades est d’environ 300 à 400 m³. Cela équivaut donc à une amende de 600 à 800 euros en cas de non-respect de la législation sur les certificats énergétiques. C’est bien plus cher que de faire réaliser le certificat PEB qui vous coûtera approximativement entre 300 et 400 euros TTC. -

7. Le contrôle électrique est-il obligatoire?

Le contrôle électrique est un rapport d'inspection de l'installation électrique d'une unité d'habitation effectué par un organisme agréé afin de vérifier la conformité de votre installation en rapport avec les normes édictées par le RGIE (règlement général des installations électriques).

 

Ce rapport de contrôle électrique, si l'installation est déclarée conforme, est valable 25 ans.

 

Il est obligatoire pour toute vente et s’il est négatif, l’acquéreur aura 18 mois pour mettre son installation électrique en conformité.